Los elegantes edificios Art Deco que dominan el principal distrito comercial de Chicago cuentan con tasas de ocupación tan bajas como el 17 por ciento.
Un conjunto de relucientes torres de oficinas en Denver que estaban llenas de inquilinos y valían 176 millones de dólares en 2013 ahora están prácticamente vacías y la última vez fueron valoradas en sólo 82 millones de dólares, según datos proporcionados por Trepp, una empresa de investigación que rastrea los préstamos hipotecarios. Incluso famoso Los edificios de Los Ángeles han vuelto a tener aproximadamente la mitad de lo que eran antes de la pandemia. precios.
Desde San Francisco hasta Washington, DC, la historia es la misma. Los edificios de oficinas siguen estancados en una crisis que se extiende lentamente. Los empleados enviados a trabajar desde casa al comienzo de la pandemia no han regresado por completo, una situación que, combinada con las altas tasas de interés, está acabando con el valor de una gran categoría de bienes raíces comerciales. Los precios de los edificios de oficinas de primera categoría han caído un 35% desde su máximo a principios de 2022, según datos de Green Street, una firma de análisis inmobiliario.
Estas fuerzas han puesto en aprietos a los bancos que poseen gran parte de la deuda inmobiliaria comercial de Estados Unidos, y los analistas e incluso los reguladores han dicho que el balance aún no está completamente abordado. La cuestión no es si se avecinan grandes pérdidas. La cuestión es si será una hemorragia lenta o una ola que provocará pánico.
La semana pasada fue una muestra de los problemas que se estaban gestando cuando las acciones del New York Community Bank se desplomaron después de que el prestamista revelara pérdidas inesperadas en préstamos inmobiliarios vinculados a edificios de oficinas y apartamentos.
Hasta ahora, “los titulares se han movido más rápido que el estrés real”, dijo Lonnie Hendry, gerente de producto de Trepp. “Los bancos están sentados sobre un montón de pérdidas no realizadas. Si se revela esta lenta fuga, podría liberarse muy rápidamente.
Las preocupaciones del año pasado son los problemas de hoy.
Cuando una serie de bancos quebraron la primavera pasada -en parte porque el aumento de las tasas de interés había reducido el valor de sus activos- los analistas temieron que los bienes raíces comerciales desencadenarían una serie de problemas más profundos y amplios.
Los bancos poseen alrededor de 1,4 billones de dólares de los 2,6 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencerán en los próximos cinco años, según datos de Trepp, y los prestamistas regionales más pequeños están particularmente activo en el mercado.
Los economistas y reguladores temían que una fuerte exposición a este sector aparentemente riesgoso pudiera asustar a los depositantes bancarios, particularmente aquellos cuyos ahorros exceden el límite del seguro gubernamental de 250.000 dólares, para que retiraran sus fondos.
Pero los funcionarios del gobierno respondieron enérgicamente a la agitación de 2023. Ayudaron a liquidar instituciones fallidas y la Reserva Federal estableció una opción de financiación bancaria barata. Estas medidas han devuelto la confianza y el nerviosismo de los bancos ha desaparecido.
Eso ha cambiado en los últimos días con los problemas en el New York Community Bank. Algunos analistas consideran que se trata de un fenómeno aislado. El New York Community Bank absorbió al quebrado Signature Bank la primavera pasada, acelerando sus dificultades. Y hasta ahora, los depositantes no están retirando su dinero de los bancos en grandes cantidades.
Pero otros ven la difícil situación del banco como un recordatorio de que muchos prestamistas sufrirán, incluso si no causa pánico en todo el sistema. El respiro del gobierno del sistema bancario el año pasado fue temporal: el programa de financiación de la Reserva Federal está a punto de parar el mes que viene, por ejemplo. Los problemas inmobiliarios comerciales persisten.
Aún no se ha tenido en cuenta el dolor.
Los bienes raíces comerciales son una clase de activos amplia que incluye comercio minorista, viviendas multifamiliares y manufactura. El sector en su conjunto ha tenido unos años tumultuosos, con los edificios de oficinas particularmente afectados.
Alrededor del 14 por ciento de todos los préstamos inmobiliarios comerciales y el 44 por ciento de los préstamos para oficinas están infravalorados, lo que significa que las propiedades valen menos que la deuda detrás de ellas, según un artículo reciente de la Oficina Nacional de Investigación Económica por Erica Xuewei Jiang de la Universidad del Sur de California, Tomasz Piskorski de la Escuela de Negocios de Columbia y dos colegas.
Si bien los grandes prestamistas como JPMorgan Chase y Bank of America han comenzado a reservar dinero para cubrir las pérdidas esperadas, dicen los analistas, muchos bancos pequeños y medianos están restando importancia al costo potencial.
Algunas oficinas todavía están oficialmente ocupadas, incluso con pocos trabajadores (lo que Hendry llamó “zombis”) gracias a contratos de arrendamiento de varios años. Esto les permite parecer viables cuando no lo son.
En otros casos, los bancos están recurriendo a extensiones a corto plazo en lugar de hacerse cargo de edificios en dificultades o renovar arrendamientos que ya no son factibles, con la esperanza de que las tasas de interés bajen, lo que ayude a aumentar el valor de las propiedades y que los trabajadores regresen.
«Si pueden extender este préstamo y mantenerlo funcionando, pueden posponer el día del ajuste de cuentas», dijo Harold Bordwin, director de Keen-Summit Capital Partners, una corredora de bienes raíces en problemas.
Se mantienen los índices de morosidad reportados por los bancos Mucho más bajoa poco más del 1 por ciento, que los del Préstamos inmobiliarios comerciales que negocian. en los mercados, que superan el 6 por ciento. Es una señal de que los prestamistas han tardado en reconocer las tensiones en el sector de la construcción, dijo Piskorski, el economista de Columbia.
Cientos de bancos están en peligro.
Pero las esperanzas de una recuperación del sector inmobiliario de oficinas parecen menos realistas.
Las tendencias de regreso a la oficina se han estancado. Y aunque la Reserva Federal ha indicado que no planea aumentar las tasas de interés por encima de su nivel actual de 5,25 a 5,5 por ciento, los funcionarios han dejado claro que no tienen prisa por reducirlas.
Hendry espera que la morosidad casi se duplique desde su tasa actual a entre 10 y 12 por ciento para finales de este año. Y a medida que las cuentas avancen, cientos de bancos pequeños y medianos podrían estar en riesgo.
El valor de los activos bancarios se ha visto afectado por el aumento de las tasas de la Reserva Federal, descubrieron Piskorski y Jiang en su artículo, lo que significa que las crecientes pérdidas de bienes raíces comerciales podrían dejar a muchas instituciones en una mala situación financiera.
Si esto minara a los depositantes no asegurados y provocara el tipo de corrida bancaria que derribó a los bancos en marzo pasado, muchos podrían caer en la quiebra total.
«Es un juego de confianza, y los bienes raíces comerciales podrían ser el detonante», dijo Piskorski.
Su artículo estima que decenas, si no más de 300 bancos, podrían enfrentarse a tal desastre. Esto podría no ser un gran golpe en un país con 4.800 bancos, en parte porque los prestamistas pequeños y medianos no están tan conectados con el resto del sistema financiero como sus contrapartes más grandes. Pero un colapso rápido correría el riesgo de provocar un pánico más amplio.
“Existe un escenario en el que esto se desborda”, dijo Piskorski. «El escenario más probable es un sangrado lento».
Los reguladores son sensibles a la amenaza.
Los funcionarios de la Reserva Federal y del Departamento del Tesoro han dejado en claro que están monitoreando de cerca la industria bancaria y el mercado de bienes raíces comerciales.
“Los bienes raíces comerciales son un área que desde hace tiempo sabemos que podría crear riesgos para la estabilidad financiera o pérdidas en el sistema bancario, y esto es algo que requiere cuidadosa atención supervisora”, dijo la secretaria del Tesoro, Janet L. Yellen, en un testimonio ante el Congreso esta semana.
Jerome H. Powell, presidente de la Reserva Federal, reconoció durante una entrevista en «60 Minutes» transmitida el domingo que «habrá pérdidas». Para los grandes bancos, dijo Powell, el riesgo es manejable. En cuanto a los bancos regionales, dijo que la Reserva Federal está trabajando con ellos para hacer frente a las consecuencias esperadas y que se espera que algunos cierren o se fusionen.
«Esto parece un problema en el que trabajaremos durante años», admitió Powell. Calificó el problema de «significativo», pero dijo que «no parece tener las características del tipo de crisis que a veces hemos visto en el pasado, por ejemplo con la crisis financiera global».
Alan Rapport informes aportados.
